상가투자 전용면적 눈여겨 봐야
by 유재환 2010-05-23 23:04:59
상가투자시 전용률도 꼼꼼히 따져볼 필요가 있을 것 같다.
상가정보 제공업체인 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)가 올해 1월 이후 분양을 시작한 120개 상가에 대한 전용률을 조사한 결과, 상가종류별 전용률은 근린상가 57.43%, 단지내상가 73.99%, 주상복합상가 50.63%, 멀티테마상가 40.02%로 나타났다.
상가종류별 평균 전용률 (기준 : 2010.5.20) | ||||
| 근린상가 | 단지내상가 | 주상복합상가 | 테마멀티상가 |
전용률 | 57.43% | 73.99% | 50.63% | 40.02% |
전용률이 가장 높은 상가형태는 단지내 상가로 테마멀티(테마+멀티복합) 상가형태에 비해 약 1.85배 높은 수치를 보였다.
단지내상가는 특성상 주로 단지 주민들을 위한 생활밀착형 업종들로 구성돼 건물 층 수가 높지 않고 엘리베이터 등 공용면적이 차지하는 비율이 적어 전용률도 상대적으로 높게 나타난 것으로 보인다. 반면 테마멀티상가는 적은 면적의 상가를 다수로 공급하는 경향이 있기때문에 전용률이 비교적 낮게 형성된 것으로 풀이된다.
전용률이란 분양면적에서 복도, 층계, 관리사무소 등 공공 시설면적을 제외한 나머지 면적이 분양면적에서 얼마만큼을 차지하는가를 보여주는 백분율로서, 전용률이 높다는 것은 실사용면적이 그만큼 넓다는 것을 의미한다.
통상 분양광고 등에 등장하는 3.3㎡당 분양가격은 전용면적이 아닌 분양면적으로 책정되는데, 이는 전용면적보다 분양면적이 더 크기 때문에 예비 투자자들에게 어필하기 좋다는 장점이 있기 때문이다.
전용률이 다른 상가를 골라 직접 계산해보면 차이점을 분명하게 느낄 수 있는데, 예를 들어, 3.3㎡당 가격이 3000만원으로 33㎡의 상가를 A는 50%의 전용률을 가졌고, B는 90%의 전용률을 가졌다고 할 때, A와 B 상가 모두 총분양가는 3억원으로 책정될 가능성이 높다. 하지만 실질사용 점포면적 대비 분양가는 서로 차이를 보이게 된다.
A 점포의 경우 33㎡를 분양받았지만 실질 사용면적은 16.5㎡로, 실사용 면적대비 분양가를 계산해보면 3.3㎡당 6,000만원이 되는 셈이다.
반면 B의 경우 실사용면적은 29.7㎡로 실질사용면적 대비 분양가는 A보다 40% 이상 저렴한 약 3,300만원 수준이 된다.
이처럼 전용률을 이용해 실사용면적 대비 분양가격을 따져보면 동일한 분양가격으로 책정되어 있다하더라도 알뜰한 상가투자가 가능하다.
하지만 전용률이 높다고 무조건 좋은 것만은 아니다. 예를 들어, 전용률이 100%에 가까울 경우 내부통로가 존재하기 어려워 이용객들의 유동동선이 외부 동선에만 의지할 수 밖에 없으며, 상가 활성화를 위한 필요면적이 충분히 확보되지 못할 가능성이 높다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “상가투자시 분양가격은 상당히 중요한 요소인데, 분양가격의 산정기준을 전용면적으로 바꿔 가격선을 확인하는 것이 필요하다.”며 “전용면적이 넓으면 점포활용도 측면에서 타 상가에 비해 비교우위를 차지할 가능성이 높기 때문에 해당 점포의 전용률이 어느 정도인지를 파악해 투자자 스스로 상가의 적정가격을 확인하는 것이 필요하다.”고 조언했다.
